Salīdzinošā pieeja. Noteikšanas metodes nekustamā īpašuma vērtību

Pasaules praksi šajā jomā, nekustamā īpašuma vērtēšanas darbu izmanto trīs pieejas:

• salīdzinošā vai tirgus;
• dārgi;
• rentabla.

Metodes izvēle ir atkarīga no objektu novērtēšanas un reālo situāciju, kas ir izveidojusies ap konkrēta veida nekustamo īpašumu. Tomēr visdrošākais veids joprojām tiek uzskatīts par salīdzinošo pieeju, nosakot novērtēto vērtību.

Pamatprincipi salīdzinošās novērtēšanas

Salīdzinošā pieeja - metožu kopums, lai noteiktu tirgus vērtību īpašumu. Paredzamā īpašumu, salīdzinot ar līdzīgiem objektiem.

Bāze, pamatojoties uz šādiem principiem:

• Pieprasījums un piedāvājums. Šie divi rādītāji ir nesaraujami saistīti, ierobežots skaits priekšlikumu izvirza konkrētu pieprasījumu, un otrādi, jo vairāk piedāvājumu, mazāk pieprasījumu.
• Aizstāšana. Ne pircējs nemaksā augstāku cenu, ja īpašums ar līdzīgām īpašībām, ir vērts mazāk.

No tirgus vērtības jēdziens ir gandrīz identisks ar jēdzienu līdzsvara cenu. Līdzsvara cena - ir kvantitatīvi īpašībām un cenu noteikšanas faktoriem, kas nosaka piedāvājumu un pieprasījumu pēc projekta, kas salīdzinājumā.

Galvenie kritēriji, atlases salīdzināmiem, lai noteiktu nekustamā īpašuma vērtību

Elementi, kas tiek ņemti vērā, salīdzinošā analīze, kas ir liels skaits, un to kombinācijas ir gandrīz vienāds ar bezgalību. Tāpēc, analizējot tikai uz noteiktu vairākiem faktoriem, kam ir tieša ietekme uz cenu.

salīdzinot elementus. kā tiesības

Jebkura apgrūtināšana vai kalpībā novest pie samazināšanos izmaksām aprēķinātā objekta. Tas ir, kādu no īpašumtiesību ierobežojums - ir samazināt cenas. Ja objekts tiek novērtēts, salīdzinot ar līdzīgiem objektiem nav trūkumus, cena, gluži pretēji, palielinās.

Par pieejamību zemes servitūtiem - ir ne tikai solis uz leju faktors. Novērtējot vērtību, ir ļoti svarīgi, nodod īpašumtiesības uz zemi vai nomāt, pastāvīgā lietošanā. Pēdējie divi noteikumi attiecas uz pazeminot faktorus. Tas ir ļoti svarīgi, vai zeme ir zināmi ierobežojumi, lai turpmāk risinātu ar to.

pārdošanas noteikumi

tiek ņemti Šādi nosacījumi vērā, ja novērtētais objekts tiešām ir atšķirīgās iezīmes pārdošanā.

Lai nolaišanas faktori ir bankrots, kas ir, pārdevējs steigā, lai veiktu pirkumu un pārdošanas darījumu, jo ekspozīcijas laiks objekta nekustamā īpašuma tirgus noteikti samazinās, salīdzinot ar līdzīgiem objektiem.

Būtiskas ietekmes un saistīto komunikāciju, partnerību novērtējumu, bet, lai izvērtētu šos riskus, ir grūti.

Ja pircējs un pārdevējs ir saistīti nomas attiecības, un ir plānots noslēgt pārdošanas līgumu starp tām, lai ietaupītu uz nodokļu maksājumiem, protams, paredzamās izmaksas būs zemas. Motivācija, šajā gadījumā, viens - kā darījuma puses ir savienotas ar citiem ārpustirgus attiecībām, tādēļ, pārdevējs faktiski aizdod pircējam. Šāda situācija, ja darījums būs nosacījumiem iespēju.

Lai palielinātu novērtēto vērtību dzīvojamo nekustamo īpašumu, var celt izredzes saņemt valsts subsīdijas infrastruktūras attīstībai. Par iespējamu preferenču aizdevumu izmēru nosaka pēc starpības starp subsidētās un tirgus aizdevumu.

tirgus apstākļi

Uz mīnus pusi var izmantot, ja pastāv būtiska atšķirība starp tirgus cenu līdzīgām īpašībām un eksperts.

funkcionalitāti maiņa var ņemt vērā, novērtējot, kā ietekmi uz piedāvājumu un pieprasījumu.

Site location īpašums

Fiziskie faktori (par zemi)

Salīdzinošā pieeja zemes novērtēšanā ietver vākšanas raksturlielumus objekta īpašuma:

• izmērs;
• formas;
• ģeoloģija;
• topography;
• sagatavotības līmenis, kas ir, vai noskaidroti zemes veģetācija, vai pārkāpumi ir novērsti;
• kvalitātes rādītāji augsnes.

Visbūtiskākais ir klātbūtni vai neesamību pauguri vai nogāzes, klinšu veidojumi vai grāvjus. Zīmīgi, ka daži caurlaides spēja zemes, tā spēks, klātbūtne gruntsūdeņos. Tas ir ļoti svarīgi, ja ir informācija par iespējamo parādīšanos minerālvielām. Ja informācija ir apstiprināta, būs nepieciešama zeme, lai būtu slogu nākotnē.

Vispārējs raksturojums objekta jāizvērtē

Tirgus salīdzinājums pieeja - pētījums par īpašībām, kas palielina izmaksas iekārtām. Tie ir šādi:

• lielums ēkas vai telpu;
• Augstceltnēs;
• un klātbūtne platība papildu iekārtu;
• griestu augstums.

Svarīgi ir materiāls, no kura uzbūvēja ēku, modernāku un drošāku tā ir, jo augstāka nekustamā īpašuma vērtību. Pēdējais, bet ne mazāk izmaksas un kopējais izskats ēkas, klātbūtne remonta un viegli ierakstu. Ja ieejas no pagalma, tas būs solis uz leju faktors.

Trūkums apkopi - tas ir notikums, grozīt novērtējuma ziņojumu. Šis aprēķins ir veikts vērtību izmaksām remonta un restaurācijas darbu, ņemot vērā ieguvumus, kas izriet no nodarbināti būvniecībā vai remontu ieguldījumiem.

ekonomiskie spēki

Salīdzinošā pieeja nekustamā īpašuma - tas ir enerģijas resursiem, ņemot vērā iespējamos ietaupījumus darbības laikā. Pastāvīgā palielināšanās izmaksas komunālo liek cilvēkiem nemitīgi domāt par taupīšanu un alternatīvo enerģijas avotu.

Jo īpaši, šis faktors ir svarīgs, ja objekts tiek iegādāts tālākai nomai. Jo lielāka attiecība ienākumu izdevumiem, kas tiks izmantoti darbībai ēkas vai telpas, jo mazāks lielums kapitāla atdevi neto ienākumi no nomas nekustamo īpašumu.

Šī kategorija attiecas uz noteiktu esamību vai neesamību metri, vai, lai samazinātu siltuma zudumu notikumi notiek.

citi rādītāji

Novērtēšana ietver izskatīšanu esamību vai neesamību elementiem pakalpojumu. Vienkāršākais piemērs - ja ir lifts mājā vai ne. Pilnīgas vai daļējas nav komunikācijas klātbūtne, jo vairāk saistīts ar vietējo sistēmu. Ja pārāk daudz nepilnības, korekcija tiek veikta uz leju. Novērtēšana nekustamā īpašuma tiek turēts vēl dažādiem rādītājiem.

Par posmi norēķinu

Visi aprēķini ir balstīti uz salīdzinošu pieeju atklātā pirmkoda informāciju par veiktā nesen ar līdzīgu nekustamo īpašumu darījumiem.

novērtēšanas darbības:

1. Pētījums par līdzīgiem priekšlikumiem konkrētu nekustamo īpašumu segmentā, identificē salīdzināmiem, kas tika pārdoti nesen.
2. Apkopotā informācija tiek analizēta atsevišķi un katrs teikums, salīdzinot ar paredzamo nekustamā īpašuma.
3. Izolācija cenu īpašības grozījumi novērtējuma ziņojumā.

Saskaņošana ar koriģēto cenu un novērtējumu par galīgo vērtību salīdzinošu pieeju.

Priekšrocības salīdzinošu pieeju

Pirmkārt, metode ļauj atspoguļot viedokli tikai par tipisku pircējiem un pārdevējiem.

Vērtēšana atspoguļo pašreizējās cenās, ņemot vērā izmaiņas finanšu apstākļos, un pat inflāciju. Novērtēšana vienmēr statiski pamatota.

Lai novērtētu konkrēto īpašumu, tas nav nepieciešams, lai uzzinātu visu par nekustamo īpašumu tirgū, bet tikai līdzīgiem priekšmetiem. Tehnika ir ļoti vienkārša, un ticamus rezultātus.

... un trūkumi

• Tas ir diezgan grūti noteikt patieso cenu.
• Pilnīga atkarība darbību un stabilitāti nekustamā īpašuma tirgū.
• Datu saskaņošanas, kur līdzīgi priekšmeti ievērojami atšķiras attiecībā uz pārdošanu sarežģītība.

Nobeigumā

Par salīdzinošu pieeju novērtēšanā nekustamā īpašuma būtība saprast gan pircējs un pārdevējs. Tehniku ļauj pusēm izpētīt nekustamā īpašuma tirgu un pārliecinieties, ka tie nav zaudēts. Novērtējuma pamatā var būt jau pabeigta darījumus vai piedāvā citus pārdevējus. Jebkurā gadījumā, salīdzinošā paņēmiens - sistematizēt un datu salīdzināšana ar līdzīgām īpašībām. Galvenais, ka atlase līdzīgu priekšmetu salīdzināšanai ņēma vērā īpašās vai neparastas faktori, piemēram, draudiem nodrošinājuma konfiskāciju, izmaiņas likumos un noteikumos vietējā līmenī, vai nespēju izpildīt aizdevuma līgumu, klātesot elementu piespiedu kārtā.